10 jaar Booosting - Verslag Het Debat - Van Bouwtechnische naar macro-economische projectontwikkeling
22 oktober 1998: Verslag van de lezing ‘Productontwikkeling in een snel veranderende bouwmarkt’ van Hans de Jonge; onderdeel van Het Debat ‘De Toekomst van de bouw’
Van Bouwtechnische productontwikkeling naar macro-economische projectontwikkeling
Op het 10-jarig lustrum van Booosting hield Hans de Jonge een vlammend betoog over vastgoedontwikkeling en de bouw. De Jonge runt (overigens zeer tegen zijn zin met ‘anderhalve man en een paardekop’) op bewonderingwaardige wijze meer dan 300 studenten in de afstudeerrichting Bouwmanagement & Vastgoedbeheer. Hij is gewend om in ‘Rambo’-stijl zijn colleges te geven. Een bevlogen professional met een visie over project- en productontwikkeling vanuit een geheel andere hoek dan de techneuten die ‘in de wei aan een hightech gebouwtje prutsen’.
De Jonge maakte in zijn voordracht duidelijk dat er, wat hem betreft een verschuiving in belangstelling aan de orde is vanaf bouwknopen naar bouwdelen, naar het functioneren van organisaties (via gebouwen) en tenslotte naar het functioneren van een deel van de samenleving. Hij heef gelijk als hij zegt dat vanuit macro-economisch standpunt beheerders van vastgoed zin moeten geven aan het initiëren van nieuwe gebouwen. Pas daarna gaan stedenbouwers aan het werk, gevolgd door architecten en (veel later) de ontwerpende en uitvoerende bouwtechnologen. Het bijzondere van de beslissingspiramide: Financieren – Beheren – Ontwerpen – Coördineren – Uitvoeren – Produceren, is dat met de naar onderen afnemende toedeling van financiën er een toenemende aansprakelijkheid aan verbonden wordt, terwijl naar boven toe de toenemende macht en zeggenschap gepaard gaat met afnemende aansprakelijkheid. Een wereldles.
Een andere suggestie van De Jonge vond ik zeer zinvol en bruikbaar: gebouwen zouden beter semi-functioneel ontwerpen kunnen worden dan heel specifiek en zeer gedetailleerd, want dergelijke gebouwen overleven de steeds sneller optredende wisselingen in organisaties niet overleven.
Bij het onderscheid in bouwdelen hoort ook de levensduur en de periodieke aanpassingen of vervangingen. De levensduur van de ruwbouw is 50 tot 100 jaar; van de ombouw/gevel 20 tot 40 jaar; van de binnenbouw 10 tot 20 jaar en van installaties 10 tot 20 jaar.
Prestaties van de verschillende bouwdelen moet geoptimaliseerd worden en de aandacht moet ook beter verdeeld worden.
Ontwerpers denken in eerste instantie alleen aan nieuwbouw; aan installaties wordt 30% van de bouwinvestering besteed. Op Bouwkunde wordt het nauwelijks onderwezen.
Tenslotte was De Jonge’s uitsmijter heel beeldend: op het totaal van de operatiekosten van een organisatie stellen de bouwkosten gewoonlijk weinig voor, niet meer dan enkele percentages. Dat te weten maakt het financiële gevecht dat rondom elk gebouw wordt aangegaan nog navranter. Ik vind dat er meer geld aan gebouwen besteed worden om ze in vele opzichten een langere levensduur te geven. Helaas worden de budgetten op machowijze geminimaliseerd of bevroren.
Mick Eekhout
Directeur Octatube Space Structures
Hoogleraar Produktontwikkeling TUD BK
Lustrumprogramma 10 jaar Booosting