Verslag netwerkdiscussie Kantoorvoorraad NL
01 november 2011: Verslag van de netwerkdiscussie Kantoorvoorraad NL, van dinsdag 27 september 2011 te Rotterdam. Jan van der Windt heet iedereen van harte welkom bij Zonneveld ingenieurs en Booosting en introduceert de inleiders van de discussie.
Kantoorvoorraad vraagt onorthodoxe aanpak
Als het over leegstand van kantoren gaat vragen we ons als eerste af wat de huidige marktsituatie is en welke oplossingsrichtingen er zijn voor de actuele problematiek.
De eerste spreker is Martien van Deursen van CB Richard Ellis Rotterdam. Hij geeft aan hoe de vastgoedmarkt voor kantoren er voor staat en hoe hij de nabije toekomst ziet. Zijn presentatie:
De groep bezoekt het nabij gelegen Schieblock. Kristian Koreman, een van de oprichters van ZUS Zones Urbaines Sensibles zet zijn initiatief voor de ontwikkelieng van het Schieblock uiteen. Vrijwel alle conventionele mechanismen blijken aan de kant te zijn gezet om het project haalbaar te maken. De initiatiefnemers hebben voor een periode van vijf jaar het Schieblock in eigendom genomen en tijdelijk verhuurd aan uiteenlopende creatieve bedrijven. Na deze periode zal het gebouw weer overgaan naar de oorspronkelijke eigenaar. Het is onderdeel van het te ontwikkelen Central District en wordt gesloopt voor nieuwbouw. Zijn presentatie in de Dépendence:
Tijdens de rondleiding blijkt het Schieblock eveneens te fungeren als startontwikkeling van “Making City” het thema van het komende IABR, de directieleden van ZUS zijn beiden curator van de 5e editie.
Discussie
De aansluitende netwerkdiscussie heeft drie delen :
1. Heeft de vastgoedmarkt voldoende aanpassingsvermogen?
De vastgoed-uitbreidingsmarkt is een vervangingsmarkt geworden. De markt is niet transparant (incentives) en kent hoge transactiekosten. Bijna alle marktpartijen hebben vanwege provisiebeloningen baadt bij een (te) hoge waardering van het vastgoed. Dit betekent dat afwaarderen en herkapitaliseren van een project alleen in uiterste noodzaak zal plaatsvinden. Het aanpassingsvermogen van de vastgoedmarkt is dus gering. Toch zal de langdurige leegstand die thans wordt verwacht, kansen gaan geven voor herontwikkeling van projecten. In de groep wordt ervaren dat de huidige bouwregelgeving hierbij belemmerend werkt.
2. Wat is de rol van de overheid bij het tegen gaan van leegstand?
Gedwongen herstructurering, leegstandsheffing, sloop of toestemming tot nieuwbouw - onder voorwaarde dat er bestaande bouw wordt ontrokken - zijn moeilijk afdwingbaar. Deze maatregelen zullen de markt niet beweeglijker maken. Stimulerende maatregelen, zoals slooppremies, zijn altijd van tijdelijke aard en de markt dus slechts kort van dienst. Er wordt van de overheid verwacht dat zij een meer faciliterende rol gaat vervullen en zo belemmeringen voor vernieuwingen kan wegnemen. Daarnaast is een gebiedsgerichte aanpak van belang. In leegstandgebieden nemen de commerciële voorzieningen door afname van een klantenkring immers ook af. Hier heeft de overheid een regulerende taak. Elk “dorp” zijn eigen kantorenpark of industrieterrein is niet meer haalbaar.
3. Onttrekkingen door sloop en herontwikkeling
Bij een levensduur van 40 jaar zou in feite 2,5% van het vastgoed per jaar worden gesloopt. Dit is echter maximaal 0,6%. Herontwikkelen is een veel duurzamere oplossing. In de groep wordt ervaren dat naast de financiële aspecten ook de regelgeving belemmerend werkt. De verschillen in regelgeving voor kantoren en wonen leiden tot lange procedures bij het veranderen van het gebruik. Daarnaast wordt ondervonden dat er vele technische mogelijkheden zijn die nu door bovengenoemde aspecten niet worden benut. Voor de aanwezigen blijkt de beperkingen door de regelgeving het grootste struikelblok.
Conclusie
Het is in deze Booosting netwerkdiscussie duidelijk geworden dat het leegstandsprobleem niet met techniek kan worden opgelost. De financiële structuren dienen te veranderen om een nieuwe markt voor de leegstaande gebouwen te ontwikkelen. Daarnaast moet de locatie van het vastgoed in een gebied de leidraad voor het nieuwe programma zijn. Nieuwe programma’s zullen zorgvuldig in de gebieden moeten worden ingepast. Zij moeten aansluiten op de aanwezige voorzieningen die daarmee tevens kunnen worden versterkt.
Zie ook de Kamerbrief Transformatie kantoren naar woonruimte (onorthodoxe maatregelen) van minister Donner (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) d.d. 11 oktober 2011.