Verslag Seminar "Goedkoper van werken naar wonen"

12 april 2006: Het Seminar "Goedkoper van weken naar wonen" stond geheel in het teken van de presentatie van de door Booosting uitgevoerde kennispositiestudie over renovatie- en transformatietechnologie.

Verslag Seminar van Werken naar Wonen

Opening
Booosting voorzitter Harm Boomsma opent het seminar en heet alle aanwezigen welkom. Hij licht toe dat binnen Booosting 85 bedrijven uit de bouw zich verenigd hebben in een stichting die het gebruik van de state-of-the-art technologie wil bevorderen en stimuleren in de bouw. Daartoe is het project ‘Van werken naar wonen’ gestart, met de nadruk op het transformeren van kantoorpanden in woningen, waarvan Booosting vandaag de resultaten presenteert. Hij geeft het woord over aan de heer Tommel, dagvoorzitter.

Voorstellen panel
Dhr Tommel verklaart blij te zijn met de uitnodiging en vereerd met het dagvoorzitterschap. Hij noemt het een belangwekkend onderzoek, maar hij stelt de vraag: ‘Wat betekent dit onderzoek nu?’. Want uiteindelijk gaat het om het concrete resultaat: wie doet wat?
Hij stelt het panel, in willekeurige volgorde, voor:
- Theo van de Voort, TU Delft afdeling RE&H, vertegenwoordigt zowel de vraag als het aanbod en is vanuit dat brede perspectief interessant panellid;
- Eddy Halter, DTZ Taxaties met in het bijzonder het taxeren van incourant onroerend goed, een belangrijke input bij het beslissen over transformaties;
- Mariëlle van de Weijenberg, Banning Advocaten, de praktijk van het transformeren, vooral vanuit juridisch oogpunt;
- Gert Jan te Velde, Van Schagen Architecten, prijswinnaar op het gebied van transformaties en iemand die zijn sporen ruimschoots verdiend heeft;
- Guido van Poppel, DUWO Delft, de grootste studentencorporatie heeft veel ervaring in transformaties, waarbij hij als productontwikkelaar persoonlijk betrokken is.

Presentatie: Bevindingen onderzoek
Tommel geeft het woord aan Harm Boomsma voor de eerste presentatie, hij licht het project toe.
De projectaanpak was erop gericht om zoveel mogelijk kennis rondom het thema te betrekken in de uitvoering. Daarom zijn er twee rondetafeldiscussies geweest, één vrijwel aan het begin en één afgelopen februari. Dat heeft geleid tot het hoofdonderwerp ‘transformaties’, die gedefinieerd zijn als ‘het veranderen van de functie van een gebouw, zoals van een kantoor- naar een woonfunctie’.

Drie kansrijke segmenten zijn onderscheiden:
1. portiekwoningen die vaak horizontaal of verticaal geïntegreerd moeten worden om aan de huidige standaarden te voldoen;
2. galerijflats en
3. kantoren.
Om te bepalen waar het project op zou focussen is er een matrix ontworpen met daarin een opsomming van de knelpunten bij transformeren (zoals beheer, ontwerp, regelgeving etc.). De matrix is ingevuld voor de drie categorieën en aan de elementen zijn wegingsfactoren toegekend. Uit deze selectieprocedure bleek het transformeren van kantoren naar woningen de grootste potentie voor dit project te hebben, maar ook twee hardnekkige problemen, nml wetgeving en (financiële) haalbaarheid.
De getallen zijn als volgt:
• Beschikbaar voor de markt: 6,3 miljoen m²
• Plm. 50% > 24 maanden; plm. 10% > 48 maanden
• Structureel leeg: 1,5 miljoen m²
• Het meest problematisch (1945-1990): 700.000 m² (12,1%), daarvan 470.000 m² voor meer dan 50% leeg en op basis van stramienmaten, verdiepinghoogte en ligging blijkt 372.000 m² geschikt
• 225.000 m² voldoet aan bovenstaande criteria en is dus geschikt voor transformatie, 4% van het totale aanbod
Kortom, er liggen grote kansen:
• Grote en langdurige leegstand kantoorpanden biedt kansen voor vergroten woningvoorraad
• Aanbod kantoren wordt groter doordat bij aantrekken economie sneller oude locaties verlaten worden en bedrijven vertrekken naar nieuwe panden
•  Door hoge woningprijzen is er meer ruimte voor transformatie naar woningen

Financiën worden snel als knelpunt genoemd. Naast locatie en procedurele/bestemmingstechnische aspecten, vormen financiën een knelpunt bij korte/lange termijn transformaties, waardoor veel transformatieprojecten 'het niet halen'. Investeringen moeten derhalve relatief laag zijn.

De oplossingen moeten daarom in een paar richtingen gezocht worden:
Technische oplossingen dienen gericht te zijn op het snel en tegen lage kosten realiseren van bouwkundige ingrepen, en met name:
- brandwering en vluchtwegen
- geluid woningscheidende wanden
- natte groepen
- infrastructuur
Regelgeving kan in een kans omgebouwd worden: art. 17: tijdelijke ontheffing voor bewoning gegeven voor max. 5 jaar. Daarvoor is ook geen wijziging bestemmingsplan nodig en geen welstandbeoordeling.
Dat zorgt voor een sterke verkorting doorlooptijd; behandeling door de gemeente in max. 6 weken.
De keuze voor een ‘Korte Termijn Transformatie’ ligt dus voor de hand.
Uit het rekenmodel dat in het project ontwikkeld is blijkt er ruimte te zijn voor kantoortransformaties tot tijdelijke woningen (exploitatie 4,5 jaar, à €100/m²/jaar) als de transformatiekosten beperkt kunnen blijven tot €300/m². Dat is een halvering ten opzichte van traditioneel, waarbij men uitgaat van €600/m².
Waarmee dhr Boomsma de inleidende presentatie besluit en het woord teruggeeft aan de heer Tommel.

Paneldiscussie 1
Gevraagd naar een eerste reactie van het panel door dhr Tommel reageert dhr Van de Voordt positief, hij vindt het goed dat er geredeneerd wordt vanuit de kansen. Alhoewel er over de getallen te discussiëren is, vormen ze toch een goede indicatie voor de haalbaarheid van een transformatie. In hun ervaring is één op de vijf panden die zij het onderzoeken waard vinden, ook daadwerkelijk haalbaar gebleken. Dhr Tommel voegt daar aan toe dat de waarde van een pand kan stijgen na een transformatie.

Dhr Halter merkt op dat de waarde van een leeg kantoor, anders dan van een woning, moeilijk vast te stellen is. Als stelregel houdt DTZ aan dat als een pand 3 à 5 jaar leegstaat het incourant is en, vanwege de renteverliezen, men goed transformaties kan overwegen. Daarbij gelden wel aanvullende zaken, zoals de ligging van het pand en de aanwezigheid van meer leegstaande kantoren. In Amsterdam en Rijswijk hebben succesvolle transformaties plaatsgevonden. Op een vraag uit de zaal, in hoeverre de traditionele €600/m² gekoppeld is aan de verkoopprijs antwoord Halter dat DTZ bij verkoop een exploitatieverrekening aanhoudt: 10* de m²-jaarhuurprijs voor courante, en 7* voor incourante panden. Een huur van €100/m²/jaar levert dan een verkoopprijs van €700/m² en dat kan dus uit, zij het net.

Een andere vraag uit de zaal gaat over de beperkingen die het bouwbesluit oplegt, en dan met name met betrekking tot de verdiepingshoogte. Hierop antwoordt pannellid Van de Weijenberg dat het bouwbesluit gericht is op nieuwbouw, en men bij transformaties vrijstelling kan aanvragen om de regels toe te passen, zoals die golden op het moment van het bouwen van het oorspronkelijke pand. Vaak blijken verdiepingshoogtes dan geen belemmering meer te zijn. Van de Weijenberg meldt de ervaring, waarbij vrijstelling voor geluidwerendheid tussen woningen aangevraagd en verleend is, waarbij de aspirantkopers dit vooraf gemeld is en zij dus geen klachtrecht meer hebben op dit gebied. Het gaat er om flexibel te denken vanuit de kansen.

Uit de zaal komt de opmerking dat gemeentes vaak inflexibel zijn. Van de Weijenberg beaamt dit, maar ziet ook duidelijke verbeteringen. De benadering van een ambtenaar is belangrijk, geef hem bijvoorbeeld de illusie dat hij het zelf verzonnen heeft. Een gemeente heeft uiteindelijk ook liever ‘reuring’ rond een gebouw, dan graffiti en leegstand. Tommel merkt op dat hij een groot gebrek aan kennis bespeurt bij gemeentes. Hij denkt daarom dat het belangrijk is een centraal punt te hebben waar de kennis over transformaties te bereiken is.

Op de vraag van Tommel antwoordt Van Poppel dat in hun ervaring transformaties maar slecht uit kunnen. Het onderwerp speelt echter wel, want zij worden vaak benaderd met voorstellen voor transformaties, alhoewel wel bijna altijd tegen onredelijke voorwaarden. Desgevraagd geeft Van Poppel aan dat voor hen voor nieuwbouw 50 jaar exploitatie verwacht is, maar dat zij ook veel tijdelijke woonruimte hebben, die onder de 5 jaar blijft en dus volgens artikel 19 gerealiseerd kan worden. Voor tijdelijke woningen met een exploitatie van meer dan 5 jaar moeten zij speciale oplossingen vinden.

Uit de zaal reageert dhr Van Gennip (Stadswonen Rotterdam) dat zij al 20 jaar aan transformeren doen. De coöperatie is er niet armer op geworden, vooral omdat zij op lange termijn mag investeren en kan wachten op waardevermeerdering én op de gebiedsontwikkeling. Dhr Tommel vult aan dat het belangrijk is te kijken waar je zit, naar de mogelijkheden. Dhr van de Voordt uit het panel kent projectontwikkelaars die ook zo redeneren en in bijvoorbeeld Arnhem tegelijk met een transformatie aan de Rijn ook gebiedsontwikkeling plegen in het gebied erachter.

Dhr De Jonge van een bouwkostenadviesbureau is kritisch op de waardeberekening van een getransformeerde woning. Als de kwaliteit niet voldoende is, is de woning niets waard, noch voor verhuur, nog voor verkoop: ’10 keer niks is niks’. Hij vindt €600/m² laag, zijzelf rekenen voor een bestaande woning op €800/m², excl. BTW en exclusief honoraria. Te Velde uit het panel voegt er aan toe dat de kans op waardeontwikkeling in 5 jaar niet groot is. Daarom pleit hij ervoor ‘dicht bij het gebouw te blijven’ en van daaruit te ontwikkelen.

Tommel beaamt dat je goed moet kijken wat de potentie van een gebouw is. Hij stelt een aanvullende vraag: we praten over kansen die we zien, zoals in de regelgeving, maar wat zijn de risico’s? Mw van de Weijenberg van het panel heeft de ervaring dat je de gemeente wel mee krijgt voor een artikel 19-vrijstelling. Daarnaast kan je gebruik maken van de behoefte aan stedelijke ontwikkeling (door het integreren van buurtfuncties in een getransformeerd gebouw, zoals een buurtsuper) en zijn er fiscale mogelijkheden, waarbij zij met name noemt een interessante (eenmalige) fiscale opbrengst van €7.500,- per appartement. Volgens haar is de grootste bedreiging het burgerbezwaar (de ‘mevrouw met het hondje’).

Presentatie: Toepassing 50% sneller & goedkoper
Huibert Spoorenberg begint zijn presentatie. Hij meldt vooraf dat voor alle panden de veto-criteria al doorlopen zijn. Om vast te stellen of 50% sneller en goedkoper haalbaar is moet je eerst weten wat ‘traditioneel’ is. Uit onderzoek stelt hij vast dat de grootste kostenposten zijn (buiten BTW): installaties en leidingen, binnenwanden, de gevel en de natte groepen. Over de doorlooptijd van transformaties heeft hij geen gegevens gevonden, aangezien hij wel opleveringsmomenten, maar geen startmomenten heeft kunnen vinden.

Hij presenteert twee succesvolle transformaties: het belastingkantoor Delft (permanent, appartementen, kosten €1.055/m²), KPN-gebouw Utrecht (tijdelijk, studentenhuisvesting, kosten €180/m² en 64 uur bewonersinspanning).

Vervolgens presenteert hij de studiecase: het Stuarthuis in Rijswijk. De bouwopdracht was een tijdelijke verbouwing tot zelfstandige units van 60-80m² voor starters. De opdracht in het project was het bedenken van technische ingrepen om de financiële haalbaarheid positief te beïnvloeden.

Dhr. Spoorenberg presenteert twee scenario’s. Het eerste scenario gaat uit van het gebruik van bestaande wanden, die geüpgrade worden voor geluid en brand door extra beplating en de distributie van leidingen en kabels door verhoogde vloeren in de bestaande gangen. De woningen hebben hun installaties geïntegreerd in gangscheidende prefab-units. Deze units zijn modulair en kunnen eenvoudig aan de centrale kabels en leidingen gekoppeld worden. Zaalvraag: wat kosten ze? De units kosten tussen de €700 en €1.500 per stuk. Scenario 2 bestaat uit complete 3D-units (zoals gebruikt in hotels) die woningscheidend gebruikt worden en via de gevel geplaatst worden. Deze units kosten ongeveer €5.550,-. Beide scenario’s leveren een flinke kostenbesparing op, omdat een aantal andere posten wegvalt. Zaalvraag: En weke posten zijn dat? Dhr. Boomsma licht toe dat het gaat om de gevel en om het onbewerkt laten van de plafonds om het gebouw tot op voldoende hoog niveau te brengen. Iemand uit de zaal vraagt naar getallen, maar omdat het hier een testcase gaat is er alleen een rekenmodel. De zaal vraagt ook naar de mogelijke toepassing ervan. Dat kan, maar niet in dit pand. Dat is de volgende stap. De zaal is ook benieuwd naar de kwaliteit van de getransformeerde woningen. Aangezien het Stuarthuis een testcase is kan niet naar de ervaringen van de gebruikers gevraagd worden. Stadswonen meldt dat de bewoners van het KPN-gebouw in Utrecht zeer tevreden zijn. 

De zaal vraagt ook naar de extra kennis die in dit project is opgebouwd. Dhr. Boomsma geeft aan dat men tot een aantal nieuwe inzichten is gekomen: er is een duidelijker beeld van de opbouw van de gegevens, er is gekeken naar innovatieve oplossingen, ipv het traditionele stramien te bewandelen. Maar de belangrijkste is wel dat er geredeneerd is vanuit de kansen en kosten. Dat heeft geleid tot de prefab-oplossing, met bijvoorbeeld alleen maar aansluitingen als installatiewerk. Stadsbouw meldt, dat de zelfwerkzaamheid van de studenten in Utrecht ook een groot saamhorigheidsgevoel heeft gekweekt. Dat vinden ze terug in de beheerskosten.
Dhr. Spoorenberg besluit met de conclusie dat €300/m² mogelijk is, dat snelheid bereikt kan worden door korte termijn ontheffingen te gebruiken, dat de voorgestelde inbouwelementen ook op lange termijn tot 20% besparing kunnen leiden, maar dat deze elementen, zoals gepresenteerd in de twee scenario’s, verder ontwikkeld moeten worden.

Discussie 2 panel en zaal
Tommel stelt de vraag, wat we nu in algemene zin kunnen leren van dit project.

Te Velde merkt op dat je wel de waarde van een gebouw moet behouden en dat je daarom moet kijken of het zinvol is te focussen op het omlaag brengen van de kosten van een transformatie. Waarna Halter opmerkt dat de kosten altijd wel omlaag mogen, mits de waarde maar behouden blijft.

Stichting Slimbouwen wil graag weten waar de installaties liggen. Dhr. Boomsma licht toe dat de leidingen onder de gangvloeren liggen, die verhoogd zijn, dat de natte delen aan de gang liggen en eenvoudig gekoppeld kunnen worden. Hij noemt als bottleneck de woningscheiding, met name met betrekking tot het voldoen aan de eisen uit het bouwbesluit.

Van de Weijenberg wil graag benadrukken dat er meer concepten bestaan dan deze, zoals de mogelijkheid om extra verdiepingen op kantoorpanden te plaatsen, vanwege de zwaardere constructieve eisen die aan een kantoorgebouw gesteld worden. Daarnaast denkt zij dat er in de binnenstedelijke ontwikkeling voor transformaties grote kansen liggen, vooral in reactie op het besluit over luchtkwaliteit, dat veel beperkingen op ontwikkelingen op andere plekken legt. 

Er ontspint zich een korte discussie tussen zaal en panel over grondprijs en erfpacht. Conclusie is dat de gemeente in beginsel geen aanspraak kan maken op een extra vergoeding als de grondprijs vanwege een transformatie sterk stijgt. Via de erfpacht is meer mogelijk, maar soms is de waarde van woninggrond hoger en in andere situaties die van kantoorgrond. Daar zijn geen conclusies uit te trekken.

Halter van het panel merkt op dat er bij veel gemeentes een ‘woning-onttrekkingsfonds’ is, vaak ongebruikt, dat je zou kunnen aanspreken voor transformatieprojecten van werken naar wonen. Tommel concludeert dat de gemeente dus op meer dan één terrein belanghebbend is.

Hij start een nieuwe discussie door te stellen dat goedkope woningen de markt beperken en dat je daar mee op moet passen, want het hogere segment heeft ook een functie. Het is ook belangrijk verder te kijken, zoals naar woon-zorgcombinaties. Maria den Boon meldt een succesvolle transformatie naar zorgwoningen in Rijswijk. Je zult bij een transformatie alle facetten moeten bekijken en de kansen en de flexibiliteit zoeken. De zorgwoningen zijn daar een voorbeeld van. Van de Voordt uit het panel merkt op dat niet alleen de vraag, maar ook het aanbod een grote variatie kent. Het is een prima kans om de binnenstedelijke industriegebieden aan te pakken. Hij is blij met deze studie, want ze kijkt vooruit. In zijn dagelijkse werk kijkt hij meer terug. Zo is hij met anderen nu bezig met het documenteren van 15 transformatieprojecten. Hij ziet een belangrijke stimulans als je in staat bent de woningen te koppelen aan andere functies. Van Poppel uit het panel noemt als voorbeelden atelierruimtes, doeruimtes of verzamelplekken op moeilijk naar woningen te transformeren plekken in een gebouw.

Hans Vos van SEV Realisatie stelt een belangrijke vraag: Wat nu? Hij geeft zelf deels antwoord, door te wijzen op het boek van Van de Voordt, maar ook op het Transformatieplatform. Dat is een samenwerking tussen de TU Delft, Stadswonen en SEV Realisatie, gericht op het bundelen van kennis op het gebied van transformaties.

Aanleiding voor project of samenwerking
Tommel en Boomsma roepen de aanwezigen op om projecten te melden en zo vraag en aanbod op elkaar af te stemmen.
Tommel vraagt ook naar mislukte transformaties of vergissingen. Deze zouden wel eens belangrijkere informatie kunnen bevatten dan geslaagde.
Van de Weijenberg meldt een paar bij haar bekende problemen, met een bijna banaal karakter: de ‘burgerbezwaren’, een notaris en projectontwikkelaar die hadden zitten slapen en termijnen hadden laten verlopen, en de tekort schietende kennis van bouwers uit de kantorenbouw bij het realiseren van woningen. Het blijkt toch een vak apart te zijn. Ze wil nogmaals benadrukken goed te kijken naar de fiscale middelen die er zijn.
Iemand uit de zaal wil graag weten of er niet teveel nieuwe kantoren bijgebouwd worden?
Halter merkt op dat leegstand zich lijkt te concentreren op relatief nieuwe kantoren (40% van leegstand is van ná 1990). Een groot probleem bij de kans op transformeren is de hoge boekwaarde van deze panden. Een grote kans biedt echter de grote flexibiliteit van deze nieuwe kantoren.

Afronding
Tommel geeft Boomsma het woord voor de afronding. Deze is blij met de discussie. Het is goed te horen dat er niet alleen vanuit de kosten, maar vooral vanuit de kansen gedacht is. En de kans die dit project biedt, is het reilen van praktische handvatten voor allen die zich met transformaties bezig houden.
Hij bedankt de dagvoorzitter dhr Tommel voor zijn adequate voorzitterschap en de leden van het panel voor hun inbreng en overhandigt hen als waardering een presentje.
Hij nodigt de aanwezigen uit voor Booozing.
En het bleef nog lang onrustig…..

Jean Coumans
Nehem KMC

meer info
aankondiging van deze activiteit

rapport Goedkoper van werken naar wonen